ভূমি রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কিত বিষয়াদি

জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সময় দলিল প্রস্তুত, রেজিস্ট্রেশন ও সত্যতা যাচাইয়ে সচেতন না হলে দীর্ঘমেয়াদি বিরোধ ও ক্ষতির ঝুঁকি থাকে। নিচে দুই ধাপে ক্রেতা-বিক্রেতার জন্য প্রয়োজনীয় সতর্কতা এবং কোন দলিল রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক নয় তার তালিকা দেওয়া হলো।

দলিল লেখার সময় ক্রেতার করণীয়

1. দলিল দাতা আইনত সাবালক ও সুস্থ মস্তিষ্ক সম্পন্ন কিনা নিশ্চিত হওয়া।
2. পুরাতন ও নতুন দলিলের শিরোনাম, সাফ কবলা, বায়নাপত্র ইত্যাদি মিলিয়ে দেখা।
3. প্রস্তাবিত জমির পরিমাণ, বিশেষ মূল্য ও বায়না পরিমাণ স্পষ্ট করা।
4. পক্ষ পরিচয়: দলিল দাতা ও গ্রহীতার সম্পূর্ণ সনাক্তকরণ।
5. উভয় পক্ষের পূর্ণ নাম, ঠিকানা, পেশা, ধর্ম উল্লেখ করা।
6. স্বত্ব বা মালিকানা বর্ণনা: পূর্ব দলিল নম্বর, তারিখ, খতিয়ান/পর্চা ইত্যাদি।
7. উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক হলে মূল মালিকের সাথে সম্পর্ক যাচাই।
8. তফসিলে জেলা, উপজেলা, রেজিস্ট্রি অফিস, মৌজা, দাগ/খতিয়ান, জমির শ্রেণী উল্লেখ।
9. চৌহদ্দি: চার পাশের জমির বিবরণ ও মালিকের নাম নিশ্চিত করা।
10. দলিলের প্রথম পৃষ্ঠায় ও শেষ পৃষ্ঠায় দাতার স্বাক্ষর বা টিপসহি নিশ্চিত করা।
11. দলিল লেখকের স্বাক্ষর, কমপক্ষে দুই সাক্ষীর স্বাক্ষর এবং সনাক্তকারীর স্বাক্ষর থাকা।
12. কাটাকাটি বা ঘষামাজা এড়ানো; থাকলে কৈফিয়ত লিখে স্বাক্ষর করা।
13. প্রতিটি দাগে মোট জমি ও ভগ্নাংশ স্পষ্টভাবে লেখা; একাধিক দাগ একত্রে না লেখা।
14. দাগ ও খতিয়ান নম্বর সঠিকভাবে লিখানো এবং তহসিল অফিস থেকে আগেই নিশ্চিত হওয়া।

ক্রয় ও রেজিস্ট্রেশনের সময় সতর্কতা

1. সর্বশেষ খতিয়ান ও নকশা যাচাই।
2. মৌজা, দাগ, খতিয়ান ও পরিমাণ মিলিয়ে দেখা।
3. সি.এস, এস.এ, আর.এস রেকর্ড ও মাঠ পর্চা পর্যালোচনা।
4. ক্রয়সূত্রে মালিক হলে পূর্ব দলিল ও রেকর্ড মেলানো।
5. উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক হলে সর্বশেষ রেকর্ডে নাম আছে কি না যাচাই এবং সম্পর্ক নিশ্চিত।
6. জরিপাধীন এলাকায় মাঠ পর্চা বৈধ ও মন্তব্য কলামে আপত্তি (AD) থাকলে জরিপ অফিসে অবস্থা জানা।
7. দলিল, বায়না, খতিয়ান, মাঠ পর্চা তহসিল/ইউনিয়ন ভূমি অফিসে যাচাই।
8. সর্বশেষ নামজারী পর্চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা পরীক্ষা এবং বকেয়া থাকলে দায়িত্ব বোঝা।
9. সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত বা নিলামকৃত কিনা তহসিল/উপজেলা ভূমি অফিসে নিশ্চিত করা।
10. ভূমি অধিগ্রহণের নোটিশ আছে কি না জেলা প্রশাসকের L.A শাখায় খোঁজ নেওয়া।
11. মামলাভুক্ত জমি কিনা আদালতে অনুসন্ধান করে জানা।
12. মাঠে সরেজমিনে গিয়ে দখল, ব্যবহার ও নকশার মিল পরীক্ষা।
13. সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বা জেলা রেজিস্ট্রার থেকে নিকটবর্তী কেনাবেচার তথ্য সংগ্রহ।
14. জমি ব্যাংক ঋণের জন্য দায়বদ্ধ কিনা যাচাই।
15. জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কি না সরেজমিনে দেখা।
16. সরকারি নিষিদ্ধ এলাকায় জমি বিক্রয়ের প্রলোভন সম্পর্কে সতর্ক থাকা (যেমন ভাওয়াল জাতীয় উদ্যানসংলগ্ন মৌজা)।
17. শহরাঞ্চলে লিগ্যাল নোটিশ দিয়ে আপত্তি-সহ সুযোগ থাকলে সংবাদপত্রে বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ।

রেজিস্ট্রেশন থেকে অব্যাহত দলিল

• রাজস্ব আদালতের বাটোয়ারা সোলেমানা যা আদালত গ্রহণ করেছে।
• পরিবারের নামান্তর বা পারস্পরিক বন্দোবস্ত যেখানে অন্যের অধিকার ক্ষুণ্ণ হয় না।
• আদালতের ডিক্রি, রায় বা আদেশ।
• অতীত স্বত্ব স্বীকৃতিকারী পারিবারিক বন্দোবস্ত।
• দেওয়ানী আদালত/সার্টিফিকেট অফিসের নিলামকৃত সম্পত্তির বায়নানামা।
• ১০০ টাকার কম মূল্যমানের স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল।
• পোষ্যপুত্র বা পালক পুত্র গ্রহণের দলিল।

নিয়ম মেনে দলিল প্রস্তুতি, জমির রেকর্ড যাচাই এবং নিষিদ্ধ এলাকা সম্পর্কে সচেতন থাকলে জমি ক্রয় ও রেজিস্ট্রেশন নিরাপদ ও আইনসম্মত হয়।